Quel est l’intérêt fiscal de louer un bien immobilier en meublé par rapport au nu ?

Pour de nombreuses personnes, meubler une maison ou un appartement avant de le louer représente des frais supplémentaires qu’il est préférable d’éviter. Mais c’est une erreur, car sur le long terme, cette solution est bien plus avantageuse que de louer nu. Le bien devient plus attrayant, le loyer est plus élevé, etc. Mais au-delà de tout, le principal avantage de la location meublée non professionnelle (LMNP) par rapport à un bien nu se situe au niveau de la fiscalité. Quels sont donc les avantages fiscaux de la LMNP par rapport à la location vide ?

La LMNP permet de profiter d’un impôt sur revenus réduit grâce à l’amortissement

L’amortissement d’un bien immobilier représente l’évaluation de sa dépréciation dans le temps. Pour une location meublée, il permet de bénéficier d’une grande réduction sur la base taxable. Lorsque vous l’effectuez sur votre bien immobilier, la déduction comptable ne tient compte que de vos revenus bruts. Par conséquent, l’imposition des loyers est moins importante.

Par ailleurs, l’amortissement LMNP permet également de faire une planification fiscale précieuse. Vous êtes en mesure de choisir la méthode de déduction comptable qui permet d’augmenter vos avantages fiscaux sans aller à l’encontre de la juridiction. Ainsi, vous pourrez réduire considérablement la charge associée à la location.

Ce sont autant d’avantages fiscaux qu’offre l’amortissement lorsque vous optez pour une LMNP, mais dont vous ne pouvez pas bénéficier en location nu. En effet, au niveau de cette dernière, la base imposable est plus importante, donc les impôts plus significatifs.

La LMNP permet de profiter d’une base taxable plus faible

Lorsque vous vous tournez vers la location meublée, pour vos déclarations de loyer, vous pouvez les considérer en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En effet, dans ces conditions, la location est considérée comme un commerce. Pour la base taxable, il faut donc faire les calculs en tenant compte de toutes les charges réelles liées à l’appartement ou la maison.

Cette solution permet de diminuer le montant des bénéfices imposables, mais aussi de profiter d’une fiscalité amoindrie. Comme charges que vous pouvez prendre en compte, vous avez :

• L’entretien ;


• La surveillance ;


• L’amortissement, etc.

Pour la location non meublée, vous ne pouvez pas jouir d’un tel avantage. À ce niveau, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Dans ces conditions, il est vrai que vous pouvez déduire certaines charges comme les frais de gestion, les charges de copropriété
et les taux d’intérêt pour un prêt. Cependant, elles sont limitées.

Les charges déductibles du revenu sont moins limitées pour la LMNP

Comme mentionné ci-dessus, en LMNP, la déduction de charges liées à la location est possible. Mais ce qu’il faut savoir est qu’il n’y a pas de limite concernant ces charges. Elles peuvent inclure les frais de déplacement, les primes assurances, etc. Mais en plus, vous n’êtes pas non plus limité par rapport au montant de ces différentes charges. Le plus important est de prouver qu’elles existent vraiment, et qu’elles concernent réellement la location. De cette façon, vous pourrez réduire considérablement les bénéfices imposables.

Par contre, en location nue, c’est toute autre réalité. D’abord, vous n’avez pas la possibilité d’inclure toutes les charges que vous voulez. Ensuite, certaines d’entre elles sont plafonnées par la loi. C’est le cas des intérêts d’emprunt et des charges de copropriété. Ils sont confrontés à des règles spécifiques. Ce qu’il faut donc retenir est qu’en LMNP, vous pouvez planifier votre situation fiscale afin de maximiser vos profits. Mais vous n’avez pas cette flexibilité pour la location non meublée.

La LMNP permet de profiter d’un net fiscal sur le loyer plus attrayant

Lorsque vous optez pour la location meublée, vous profitez généralement d’une grande partie de l’argent que vous percevez comme loyer, même après avoir payé les impôts sur revenus. Mais avec la location non meublée, ce n’est pas le cas, même s’il s’agit d’un loyer identique. Ceci est dû à la grande flexibilité qu’offre la LMNP. Avec cette dernière, vous arrivez donc à faire assez de profits, ce qui vous permet de profiter pleinement de votre investissement. Vous pouvez même utiliser vos bénéfices pour faire un autre investissement. Il peut s’agir de :

• Faire des travaux de rénovation ;


• Investir dans un autre bien ;


• Lancer une autre activité, etc.

Vous l’aurez donc compris, en dehors des autres avantages, la location meublée présente des bénéfices fiscaux innombrables, comparativement à celle nue. Alors, si vous voulez effectuer un investissement immobilier, il serait préférable d’y penser. Toutefois, si vous disposez déjà d’une location non meublée, vous avez la possibilité de la transformer en LMNP.

Comment passer d’une location nue à une location meublée ?

Vous pouvez décider de transformer un appartement nu en un appartement meublé si vous le désirez. Mais pour cela, il y a quelques démarches importantes à entreprendre. Il s’agit de :

Acquérir les meubles dont vous aurez besoin

Ne pensez pas qu’il suffit de disposer deux ou trois meubles dans un appartement pour passer non meublé au meublé. Il y a un certain nombre d’équipements que vous devez acquérir. En effet, la loi a publié par décret une liste du mobilier et d’équipements qu’un bien immobilier doit avoir avant d’être considéré comme meublé.

Il s’agit d’une literie avec couette ou couverture, un réfrigérateur ou un congélateur, des étagères de rangement, du matériel d’entretien, etc. Cependant, en dehors des équipements indispensables, vous pouvez ajouter ceux que vous voulez afin de rendre le logement plus attrayant et augmenter le loyer. C’est le cas d’une connexion internet, un lave-linge…

Établir un bail meublé avec l’accord de votre locataire

Généralement, il est préférable de passer d’un bien nu au meublé à la sortie d’un locataire, afin d’éviter un éventuel refus de sa part et rassurer l’administration fiscale. Mais s’il n’est pas encore prêt à sortir et vous tenez quand même à le faire, vous devez vous entendre avec lui pour établir un bail convenable.

Une fois que votre modification sera terminée, vous devrez vous enregistrer en tant que loueur en meublé. Pour y arriver, il suffit de vous rendre sur internet, plus précisément sur le site de l’INPI pour vous immatriculer. Ainsi, vous obtiendrez votre numéro SIRET et vous pourrez désormais profiter de tous les avantages qu’offre la LMNP.